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¿Qué es una cooperativa de viviendas? ¿Por qué una cooperativa de viviendas?

La cooperativa de viviendas es  una agrupación de personas físicas o en algunos casos también de personas jurídicas- que precisen alojamiento, locales ó garajes para sí y/o sus familiares, que tienen la necesidad de una vivienda y quieren construir mediante la autopromoción, en las mejores condiciones de calidad y precio posibles.

El objetivo principal de la cooperativa es  proporcionar a sus socios viviendas al mejor coste y calidad posible, y para conseguir ese objetivo, es fundamental la eliminación de intermediarios, por lo que son los propios socios los que participan en el proceso de construcción, asesorados por la gestora y quienes deciden sobre  los  aspectos más relevantes  de la promoción.

En definitiva, la cooperativa de viviendas es un régimen de autopromoción sin ánimo de lucro mercantil, que permite obtener una vivienda a estricto precio de coste con la activa participación del socio en el diseño y desarrollo de la promoción. El cooperativista, por lo tanto, es adjudicatario y usuario de una vivienda, sea en régimen de acceso a la propiedad o en alquiler, de la que es copromotor.

¿Cómo funciona una cooperativa?

La cooperativa se regula mediante unos órganos de representación que son la Asamblea General y Consejo Rector.

La Asamblea General es el órgano supremo de expresión de la voluntad de la cooperativa. Los socios se reúnen para deliberar y adoptar acuerdos en cuanto a la marcha de la promoción. Es el órgano que  aprueba el plan de actuación de la promoción, proyecto de edificación, contratación de la obra.. etc., y ratifica las actuaciones realizadas por el órgano delegado de gestión (Consejo Rector). Los acuerdos tomados en Asamblea obligan a todos los socios.

El Consejo Rector es el órgano de gobierno, gestión y representación de la cooperativa, con sujeción a la ley, a los estatutos y a la política general fijada por la Asamblea general.

Se forma por al menos  tres socios que ocuparán los cargos tanto de Presidente, Vicepresidente, como Secretario. El presidente del consejo rector lo será también de la cooperativa. Los interventores tienen como función principal la censura de las cuentas anuales.

¿Característica de la cooperativa de viviendas?

Tiene personalidad jurídica propia, es decir que tienen distinta responsabilidad a la de sus socios, como ocurre en las sociedades mercantiles. La responsabilidad de los socios queda limitada al capital suscrito. La cooperativa no tiene ánimo de lucro puesto que el fin perseguido es   proporcionar las mejores viviendas a sus socios a precio de coste.

Participación de los Socios, que conocen la marcha de la promoción de primera mano y toman las decisiones más relevantes de la promoción, reunidos en Asamblea y conforme a  procedimientos democráticos

¿Cómo se regula una Cooperativa de viviendas?

La   principal norma que regula la actividad de una cooperativa es la ley de cooperativas de cada Comunidad Autónoma, y  la ley de cooperativas estatal (la ley 27/1999  de 16 de julio, de Cooperativas). Además, las sociedades cooperativas cuentan con sus propios estatutos donde se fijan las normas o reglas por las que se rige la estructura, gobierno y funcionamiento de la entidad y que, en cualquier caso, deben ser conformes a la ley. Los Estatutos deben  estar inscritos en el Registro de Cooperativas para garantizar su ajuste a la ley, y no son plenamente válidos hasta que esto sucede. Se inscriben junto con la denominada escritura de constitución, pudiendo modificarse posteriormente.

¿Tendré acceso a la documentación de la Cooperativa?

Toda la documentación de la Cooperativa y la promoción (proyectos, licencias, documentación administrativa, etc.) se encontrará permanentemente a disposición de los socios, pudiendo ser consultada en las oficinas de la Gestora, quién será la encargada de su custodia. Tan solo existirán las restricciones propias impuestas por la Ley de protección de datos referentes a los integrantes de la Cooperativa.

¿Qué derechos tengo como socio de una cooperativa de viviendas?

El principal derecho de los cooperativistas es el derecho a la información. Según Ley, todos los socios tienen derecho a:

– Participar en la actividad empresarial que desarrolla la cooperativa para el cumplimiento de su fin social.

– Ser elector y elegible para los cargos de los órganos sociales.

– Formular propuestas y participar con voz y voto en la adopción de acuerdos por la Asamblea general y demás órganos sociales de los que forme parte.

– Recibir la información necesaria para el ejercicio de sus derechos y el cumplimiento de sus obligaciones.

– Al retorno cooperativo, generado normalmente por los beneficios netos obtenidos en la venta o arrendamiento de los locales comerciales, cuyo importe se emplea habitualmente en aminorar el precio de la vivienda.

– A la actualización y devolución de las aportaciones de capital social cuando proceda.

– A aprobar en Asamblea general las cuentas del ejercicio anterior.

¿Puedo darme de baja en una promoción?

Sí. Para darse de baja en una promoción únicamente hay que presentar una carta de solicitud de baja dirigida al Consejo Rector de la cooperativa a la que se pertenece, explicando los motivos que originan la baja. El socio cooperativista quedará sujeto a lo establecido en los Estatutos de la cooperativa para la devolución de las cantidades entregadas en concepto de pagos de su vivienda.

Como solicitante de vivienda en la cooperativa, ¿Qué compromiso adquiero al realizar una solicitud de vivienda en cooperativa?

El hecho de realizar una solicitud de inscripción de vivienda no implica ningún compromiso por parte del solicitante, únicamente adquiere el derecho de ser informado sobre la promoción que sea de su interés según la zona para la que realice su solicitud.

¿Qué diferencia existe entre un inscrito y un socio?

Un inscrito en cualquiera de nuestras cooperativas es aquella persona que realiza una solicitud de vivienda a la expectativa de ser adjudicatario, en alguno de los proyectos que se prevén promover. El Inscrito, por tanto, no tiene vivienda adjudicada ni es socio de ninguna cooperativa.

El socio cooperativista es parte integrante de la cooperativa, con los derechos y obligaciones que ello conlleva y que vienen establecidos tanto en el Contrato de Adhesión como  en los Estatutos de la cooperativa. Puede tener vivienda adjudicada o estar pendiente de elegir una en una promoción concreta y debe hacer frente al programa de pagos que le corresponda según la vivienda que esté adquiriendo.

¿Quién se hace cargo de la gestión?

LA GESTORA es una sociedad especializada en la gestión de cooperativas que prestará sus servicios de asesoramiento y gestión integral de la cooperativa, hasta la entrega de las viviendas por unos honorarios  pactados por ambas partes. LA GESTORA desarrollará, conforme a los criterios de calidad de la empresa y al conocimiento especifico de la gestión de autopromoción en régimen de cooperativa, un trabajo altamente especializado  que incluye:

  • El asesoramiento jurídico desde la constitución de la cooperativa, realizando los trámites administrativos necesarios para su correcta inscripción en el  Registro de Cooperativas y el posterior asesoramiento en las obligaciones societarias.
  • El asesoramiento en la búsqueda de suelo, y en el desarrollo urbanístico, de planeamiento y gestión si fuera necesario, asesoramiento técnico en el desarrollo del proyecto de edificación, en el proceso de selección de empresa constructora, de elevada complejidad por sus aspectos técnicos y jurídicos en lo que se refiere al contrato de ejecución  de obras: plazos, precios, garantías, etc., y en la ejecución de la edificación, hasta la entrega de las viviendas en el plazo y costes establecidos.
  • LA GESTORA en ningún momento dispondrá sin autorización del Consejo Rector de los fondos de la cooperativa.
¿Por qué es más barata la vivienda en cooperativa que la realizada por una inmobiliaria?

La vivienda es más barata porque la formula de desarrollo en régimen de cooperativa no busca beneficios como lo hace una empresa promotora, limitando los honorarios de los profesionales intervinientes, y obteniendo ventajas fiscales al estar exentos o bonificados del pago a Hacienda de algunos actos jurídicos.

¿Cómo informará la gestora del desarrollo de la promoción?

La Gestora actualizará la información del desarrollo de la promoción constantemente y con una asiduidad suficiente para que la información sea fluida, enviando a cada socio dicha información e incorporándola en la página web. Además, la gestora facilitará el derecho de información y consulta de documentación al socio en las oficinas de la gestora. Con la periodicidad necesaria se mantendrán reuniones con el Consejo Rector y se informará a los socios en las Asambleas ordinarias y extraordinarias que se convoquen.

¿Cómo se asigna el coste de la vivienda, garaje y trastero?

El precio que los socios pagan por las viviendas, garajes y trasteros, ha sido determinado al inicio de la Constitución de la Cooperativa mediante el presupuesto económico de los costes a soportar en su realización, y que en líneas generales son; el coste del solar, obras, los correspondientes a las tasas e impuestos, los honorarios los técnicos, Gestora, de Notaría y Registro en el caso de escrituras de la cooperativa, los de financiación, y los que pudieran producirse durante la comercialización, no incurriendo en gastos de beneficios que una empresa promotora cargaría en la vivienda. Con anterioridad a la adhesión de los socios a la Cooperativa, el presupuesto de costes se ha dividido entre las distintas viviendas, garajes y trasteros, con los criterios marcados por la Gestora, determinando así el coste desde el inicio. Este presupuesto económico se ratificará y aprobará por los socios reunidos en Asamblea.

¿Estará la operación sujeta al Impuesto del Valor Añadido (IVA/IGIC)?

Sí. La adquisición de la vivienda en régimen de Cooperativa está sujeta al impuesto del Valor Añadido al tipo vigente en cada momento, devengándose el IVA/IGIC en los anticipos de los socios, que tendrán el tratamiento de anticipos a cuenta del precio final de la entrega de la vivienda.

Las cantidades que iré pagando ¿están garantizadas?

Sí. De acuerdo con la Ley 20/2015, de 14 de julio, reguladora para la percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción. Todas las cantidades entregadas estarán garantizadas (frente a la no iniciación de obras o no obtención de la licencia de primera ocupación) y se depositarán en la cuenta bancaria especial a nombre de la Cooperativa para abonar los costes necesarios en el desarrollo de la promoción.

¿Cuáles son los pasos a dar si decido incorporarme a la promoción?
  1. a) Formalización de la solicitud de adhesión a la Cooperativa y reserva de la vivienda, garaje y trastero mediante la firma del documento y el pago de la señal requerida. Con dicho acto el futuro cooperativista se reserva la vivienda, garaje y trastero elegidos para su adjudicación al final de la construcción.
  2. b) Firma del contrato de Adhesión de vivienda y anejos, formalizando los pagos establecidos en el calendario fijado con anterioridad a la firma. En este acto se convierte en socio-cooperativista.
  3. c) Previo a la firma del contrato de Adjudicación de vivienda y anejos, la entidad financiera que financie la promoción, estudiará la capacidad de solvencia del cooperativista.
¿Quién garantiza que las viviendas se terminen?

En el régimen de autopromoción es la propia Cooperativa quien promueve las edificaciones, no existiendo otro riesgo de no acabar las viviendas, que el desistimiento o interrupción de los pagos por los socios, eliminando de esta manera  el riesgo de quiebra del promotor, que puede existir al comprar viviendas a una empresa inmobiliaria.

A este respecto, conviene recordar que todas las cantidades entregadas están garantizadas frente a la terminación de las viviendas y obtención de la Licencia de primera ocupación de las mismas.

¿Conoceré las calidades y veré muestras de los materiales que se emplearán en la promoción?

Por supuesto, las calidades estarán definidas en el Proyecto Básico y de Ejecución y a su vez incluidas en los proyectos técnicos. En el contrato de ejecución de obras con la empresa constructora que resulte seleccionada, la memoria de calidades se firma junto con el Contrato de adhesión, pudiendo variarse, siempre y cuando los socios así lo soliciten y por tema de mejoras. Las calidades finales elegidas, serán expuestas a todos los socios.

¿Cómo se financia mi promoción?

La promoción se financiará con fondos propios de las aportaciones de los socios y/o el préstamo al promotor suscrito con una entidad financiera, que garantiza la ejecución y entrega de las viviendas.

Si tengo dinero y no quiero financiar la adquisición ¿puedo adherirme a la Cooperativa sin subrogarme al préstamo hipotecario?

Sí. Para ello deberá abonar las cantidades que figuran en el plan económico de financiación (por hitos), a medida que sea necesario afrontar los costes.

Al final de la promoción, ¿habré pagado el mismo IVA/IGIC que si fuera promoción directa?

Sí. Con la entrega de llaves se habrá de completar el pago del tipo de IVA/IGIC vigente del importe pagado en la vivienda, garaje y trastero, igual que en una promoción realizada por una empresa promotora.

¿Qué documentos acompañarán a la entrega de la vivienda?

Junto con la entrega de llaves se entregará la siguiente documentación:

–   Planos de la vivienda realmente ejecutada (distribución y trazados de instalaciones).

–   Manual de uso y mantenimiento de la vivienda.

–   Listado de empresas intervinientes en las obras de ejecución.

–   Licencia de primera ocupación.

–   Boletines de electricidad (copia para el usuario).

–   Guía para la contratación de suministros de energía y agua.

–   Garantías de los distintos fabricantes de los equipos instalados en la vivienda.

–   Etc…

¿Tendrá la vivienda las mismas garantías que si fuera una promoción de una empresa inmobiliaria?

Si. Las garantías están determinadas por la Ley de Ordenación de la Edificación, y son las mismas que si la vivienda hubiera sido comprada a una empresa inmobiliaria.